Rizična gradnja od prodaje apartmana: Analiza konsultantske kompanije

Privatizacija hotelsko-turističke grupe “Budvanska rivijera” je strateški opravdana i razvojno nužna jer njeni ključni hotelski proizvodi, uprkos značajnom investicionom ciklusu u prethodnom periodu, zastarijevaju, ne odgovaraju očekivanjima savremenog gosta i izloženi su snažnoj konkurenciji brendiranih proizvoda.

Međutim, koncept koji je predložila “MK grupa” sadrži slabosti jer je potcijenjena i netačno iskazana investicija, poslovni plan razvoja je bez jasne metodologije, nerealna je ambicija cjelogodišnjeg poslovanja, dok model finansiranja treba revidirati jer se zasniva na eksternom dugu (kredit), pri čemu bi se on otplaćivao u najvećoj meri od prodaje apartmana. Ovo je ocjena zagrebačke konsultantske kompanije “Horwath & Horwath” koja je dostavila Vladinom Savjetu za privatizaciju i kapitalne projekte pravnu analizu plana privatizacije i restrukturiranja “Budvanska rivijera” koju je predstavila “MK grupa” lani u septembru.

“U suštini, predloženi model podrazumijeva da se investicija inicijalno finansira zaduživanjem, dok se planirani priliv od prodaje apartmana i operacija hotela koriste kao dominantan izvor za servisiranje duga. Ako bi došlo do usporavanja prodaje, korekcije cijena, slabije potražnje ili nepovoljnog ciklusa na tržištu nekretnina, projekat bi se suočio sa značajnim rizikom nelikvidnosti i refinansiranja”, stav je konsultanta.

“Vijesti” imaju uvid u tu dokumentaciju koja sadrži zaključke i preporuke. Savjet je ovu pravnu analizu naručio nakon što je plan za HG “Budvanska rivijera” krajem septembra prošle godine predložila “MK grupa”, koja posjeduje 33,58 odsto akcija, i to kroz dva modela. Prva opcija je da Vlada i manjinski akcionari zajednički investiraju u državnu kompaniju. Drugi model predviđa formiranje dvije kompanije – jedne u kojoj bi državi pripali hoteli “Palas”, “Castellastva”, “Kristal Palas” i “Mogren”, bez udjela MK grupe, i druge u kojoj bi MK grupa bila većinski, a država manjinski akcionar, s vlasništvom nad turističkim naseljem “Slovenska plaža” i hotelom “Aleksandar”. Kroz ovu ideju na prostoru sadašnjeg turističkog naselja “Slovenska plaža” predviđena je gradnja novog hotelskog kompleksa sa kongresnim centrom i velikom garažom, uz značajan udio zelenih površina, kroz koncept otvorenog grada.

Idejno rješenje “MK grupe” procijenjeno je na 700 miliona eura, a radila ga je renomirana arhitektonska kuća “Make Architects”, sa sjedištem u Londonu i kancelarijama u Šangaju i Hongkongu. “Uzimajući u obzir da ‘Budvanska rivijera’ raspolaže izuzetno vrijednim lokacijskim i prostornim resursima, ali da u postojećem obliku ne ostvaruje puni tržišni i finansijski potencijal, te da se ključni hotelski proizvodi nalaze u opadajućoj fazi životnog ciklusa, zaključujemo da je privatizacija razvojno opravdana i strateški racionalna”, finalna je preporuka hrvatske kompanije.

Dalje se ukazuje da je razvojna vizija MK Grupe zasnovana na konceptu resorta mješovite namjene u načelu usklađena s tržišnim trendovima i može predstavljati kvalitetan okvir za transformaciju lokacije, ali predlog u sadašnjem obliku sadrži ključne manjkavosti. “Investicija je potcijenjena i djelimično netačno iskazana, a poslovni plan nije potkrijepljen jasnom metodologijom i operativnim pretpostavkama, dok model finansiranja je visokorizičan jer se dominantno oslanja na dug”, piše u finalnim preporukama Savjetu za privatizaciju.

Preporučuje se Vladi da nastavi proces privatizacije uz uslovnu podršku predloženom konceptu, ali isključivo uz striktno definisane korekcije i zaštitne mehanizme – verifikaciju i reviziju ukupne investicione vrijednosti, obavezno minimalno kapitalno učešće investitora, dostavu revidiranog poslovnog plana s transparentnom metodologijom, kao i jasno definisan fazni plan razvoja s rokovima i mjerljivim obavezama.

“Uz to, nužno je ugraditi instrumente zaštite državnog interesa (bankarske garancije, investicione obaveze po fazama, klauzule raskida i nezavisni monitoring realizacije), kako bi se osiguralo da privatizacija rezultira stvarnom transformacijom portfelja i dugoročnim razvojnim benefitima, a ne povećanim projektnim i fiskalnim rizikom za državu”, piše u finalnim preporukama.

Prvi izvještaj hrvatske kompanije dostavljen je 19. novembra prošle godine, na koji je tražena dopunjena studija. Preporuka Savjetu je, kako se ističe, da je “privatizacija strateški opravdana i razvojno nužna”. “Analiza postojećeg portfelja nedvosmisleno pokazuje da se ključni hotelski proizvodi ‘Budvanske rivijere’ nalaze u opadajućoj fazi životnog ciklusa. Iako je u prethodnim godinama realizovan značajan investicioni ciklus, dominantni dio portfelja fizički i funkcionalno zastarijeva, ne odgovara očekivanjima savremenog gosta, izložen je snažnoj konkurenciji novijih, konceptualno integrisanih i brendiranih projekata, generiše relativno nisku maržu u odnosu na industrijske standarde.

Operativni rezultati, iako pozitivni, ukazuju na ograničen potencijal daljeg rasta bez strukturne transformacije proizvoda. Dalje održavanje postojećeg modela poslovanja zahtijevalo bi značajna kapitalna ulaganja uz upitan povrat, naročito ako bi se modernizacija sprovodila unutar postojećih gabarita i koncepta”, navodi se u dopunjenoj studiji.

Ističe se da cjelovita obnova turističkog naselja “Slovenska plaža” i hotela “Aleksandar” u postojećim gabaritima podrazumijevala bi visoke infrastrukturne zahvate (vlaga, instalacije, fasade, odvodnja), restrukturiranje velikog broja malih i fragmentiranih smještajnih jedinica, redefinisanje koncepta otvorenog naselja, razvoj novih sadržaja koji danas nedostaju. “Međutim, čak i uz značajna ulaganja, ostaje pitanje da li bi takav proizvod mogao dostići nivo diferencijacije i cjenovne konkurentnosti u odnosu na savremene resort projekte sa četiri i pet zvjezdica u regionu. Drugim riječima, rizik da se ulože značajna sredstva, bez proporcionalnog rasta vrijednosti i profitabilnosti je visok. U tom kontekstu, privatizacija predstavlja razvojno racionalno rješenje, jer upitan je interes države za preuzimanje visokog investicionog rizika”, navodi se u studiji.

Kako se ističe, konkurentsko okruženje u Budvi širi i ubrzano prelazi na savremene “mixed-use” koncepte višeg standarda. Predloženi model MK grupe zasnovan na konceptu resorta mješovite namjene (mixed-use resort) u načelu je usklađen sa savremenim trendovima razvoja većih projekata u mediteranskim destinacijama koje imaju snažnu polugu da transformišu destinacije, potrebom za diverzifikacijom prihoda, integracijom hotelskog i rezidencijalnog segmenta, povećanjem tržišne vrijednosti lokacije kroz fazni razvoj. “Takav model ima potencijal da podigne kvalitativni nivo destinacije, da generiše dodatne izvore finansiranja kroz rezidencijalnu komponentu, da omogući repozicioniranje ‘Slovenske plaže’ i hotela ‘Aleksandar’ u viši tržišni segment. Sa strateškog aspekta, koncept je razvojno prihvatljiv i u skladu sa dugoročnim interesom destinacije”, navode iz konsultantske kuće.

Međutim, ključne slabosti predloga MK grupe su da dostavljeni poslovni i investicioni model sadrži ozbiljne nedostatke. “Potcijenjena je i netačno iskazana investicija. Analiza pokazuje da je ukupna investiciona vrijednost potcijenjena, djelimično metodološki neusklađena, sa utvrđenom razlikom od približno 31 milion eura u odnosu na realno procijenjeni obim. Ovakvo odstupanje predstavlja ozbiljan rizik realizacije projekta i dovodi u pitanje pouzdanost ukupnog finansijskog modela. Poslovni plan je bez jasne metodologije. Uočeni su sljedeći nedostaci: nedostatak transparentne metodologije projekcija, izostanak detaljnih operativnih pretpostavki, nejasna je dinamika ramp-up perioda, neusklađenost prihoda sa tržišnim benchmarkovima. Projekcije prihoda su u određenim segmentima potcijenjene, ali bez jasnog metodološkog oslonca, što dodatno otežava evaluaciju. Bez operativne razrade, poslovni plan ne omogućava kvalitetnu procjenu održivosti novčanog toka, sposobnosti servisiranja duga, dugoročne profitabilnosti projekta”, piše u studiji.